W 2026 roku opublikowano projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który dotyczy zasad wyodrębniania i sprzedaży tzw. mikrokawalerek oraz lokali inwestycyjnych powstających w budynkach o funkcji innej niż mieszkaniowa.

Nowe przepisy mogłyby wejść w życie od 2027 roku. Projekt jest na etapie prac legislacyjnych i jego ostateczne brzmienie może jeszcze ulec zmianie.

Dlaczego to ważne? Bo dotyczy fundamentu obrotu nieruchomościami: samodzielności lokalu i możliwości jego wyodrębnienia jako odrębnej własności.

Na czym polega problem mikrokawalerek

Od kilku lat na rynku funkcjonuje model polegający na realizacji budynków o funkcji usługowej lub zamieszkania zbiorowego (np. aparthotele, obiekty hotelowe, akademiki), w których powstają niewielkie lokale sprzedawane indywidualnym nabywcom jako lokale inwestycyjne.

Formalnie nie są to mieszkania w budynkach mieszkalnych. W praktyce bywają wykorzystywane jak lokale do stałego zamieszkania.

Projekt nowelizacji ma doprecyzować zasady, aby wyodrębnienie lokalu w takich budynkach było możliwe tylko wtedy, gdy spełnia on wymogi techniczno-budowlane przewidziane dla lokali mieszkalnych.

W relacjach o projekcie wskazywana jest również minimalna powierzchnia 25 m² jako punkt odniesienia dla lokali traktowanych jak mieszkania.

Kościerzyna szykuje dofinansowania na elewacje kamienic na Starym Mieście

Ważne zaświadczenie o samodzielności lokalu

Sednem sprawy jest zaświadczenie o samodzielności lokalu.

To dokument, bez którego nie można ustanowić odrębnej własności i sprzedać lokalu jako samodzielnej nieruchomości.

Projekt ma ograniczyć możliwość wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, jeżeli nie spełniają one standardów właściwych dla mieszkań.

Rada gminy miałaby otrzymać kompetencję do określania - w drodze uchwały - zasad lub ograniczeń dotyczących wyodrębniania takich lokali na jej terenie. Oznacza to większą rolę samorządów w kształtowaniu lokalnej polityki mieszkaniowej.

Projekt jest w toku prac legislacyjnych. Ostateczne brzmienie przepisów może jeszcze ulec zmianie.

Z perspektywy praktyki rynkowej najważniejsze są cztery pytania:

• Jaka jest formalna funkcja budynku?
• Sprawdzenie pozwolenia na budowę i dokumentów dopuszczenia do użytkowania to podstawa.
• Czy lokal może uzyskać zaświadczenie o samodzielności?
• Bez tego nie ma bezpiecznego wyodrębnienia i sprzedaży jako odrębnej własności.
• Czy lokal spełnia standardy jak dla mieszkań?
  
• W tym m.in. wymogi techniczne oraz powierzchniowe wskazywane w relacjach o projekcie.
• Jakie stanowisko przyjmie dana gmina?
• Rola uchwał samorządowych może być w tym zakresie kluczowa

Co to oznacza dla właścicieli działek i inwestorów na Kaszubach?

Rynek kaszubski opiera się głównie na działkach budowlanych, domach jednorodzinnych i nieruchomościach rekreacyjnych. Jednak część kapitału inwestycyjnego kierowana jest równolegle w małe lokale w większych miastach.

Planowane zmiany pokazują jeden wyraźny kierunek:

większa spójność między funkcją budynku, przepisami planistycznymi i rzeczywistym sposobem użytkowania.

Dla inwestorów oznacza to większą wagę:

• miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• decyzji o warunkach zabudowy,
• formalnego statusu lokalu,
• stabilności prawnej całej inwestycji.

Jeżeli rozważasz zakup lokalu inwestycyjnego albo chcesz sprawdzić stan prawny nieruchomości przed sprzedażą - warto przeanalizować dokumentację zanim pojawi się umowa rezerwacyjna.

451-491-901/ biuro@costerina.com