Kupujący widzi atrakcyjną działkę, dobrą lokalizację i korzystną cenę. Dopiero w księdze wieczystej pojawia się informacja o służebności przesyłu. Czy to powód, żeby zrezygnować z zakupu? Niekoniecznie. Taki wpis trzeba jednak dokładnie sprawdzić, ponieważ może mieć znaczenie dla sposobu zagospodarowania nieruchomości.

Służebność przesyłu nie jest czymś wyjątkowym. Przez prywatne i publiczne nieruchomości przebiegają linie energetyczne, kable, gazociągi, wodociągi oraz inne elementy infrastruktury.

Kodeks cywilny pozwala obciążyć nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy, który jest właścicielem urządzeń przesyłowych albo zamierza je wybudować. Przedsiębiorca może wtedy korzystać z nieruchomości w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Temat pojawia się również lokalnie. 26 sierpnia 2026 r. Rada Miasta Kościerzyna wyraziła zgodę na obciążenie służebnością przesyłu miejskiej działki nr 808/2 w obrębie 10. Chodzi o budowę linii kablowej niskiego napięcia 0,4 kV na rzecz ENERGA-OPERATOR S.A.

To dobry przykład pokazujący, czym służebność przesyłu może być w praktyce.

Co właściwie oznacza służebność przesyłu?

Właściciel nadal pozostaje właścicielem działki. Jednocześnie określony przedsiębiorca uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości w ustalonym zakresie związanym z urządzeniami przesyłowymi.

Może to obejmować między innymi dostęp do urządzeń w celu ich eksploatacji, konserwacji, naprawy lub usuwania awarii.

Nie można jednak zakładać, że każda służebność wygląda tak samo. Jej rzeczywisty zakres wynika z dokumentu, na podstawie którego została ustanowiona.

Dlatego samo pojawienie się w księdze wieczystej sformułowania „służebność przesyłu” to dopiero początek sprawdzania.

Gdzie szukać informacji o służebności?

Przy analizowaniu księgi wieczystej szczególną uwagę warto zwrócić na dział III - „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. To właśnie tam ujawniane są między innymi ograniczone prawa rzeczowe, w tym służebności.

Nie wystarczy jednak stwierdzić, że wpis istnieje.

Warto ustalić przede wszystkim:

• na rzecz jakiego przedsiębiorcy ustanowiono służebność,
• jakiego urządzenia dotyczy,
• przez którą część działki przebiega infrastruktura,
• jaki jest zakres korzystania z nieruchomości,
• czy przedsiębiorca ma prawo dostępu lub wjazdu na teren,
• czy przebieg urządzeń może kolidować z planowaną zabudową.

Służebność przebiegająca wzdłuż granicy dużej działki może mieć zupełnie inne znaczenie niż infrastruktura przecinająca środek niewielkiej parceli budowlanej.

Jest służebność. Czy na działce nie można budować?

Nie można tego stwierdzić wyłącznie na podstawie samego wpisu w księdze wieczystej.

To jedno z częstszych uproszczeń. Informacja o służebności przesyłu nie oznacza automatycznie, że działka nie nadaje się pod zabudowę.

Znaczenie mają między innymi rodzaj urządzenia, jego dokładny przebieg, zakres ustanowionej służebności, przepisy dotyczące danej infrastruktury oraz planowane usytuowanie budynku.

Dlatego przed zakupem trzeba zestawić informacje z księgi wieczystej z przebiegiem sieci na działce i planem jej przyszłego zagospodarowania.

W praktyce może się okazać, że infrastruktura przy granicy nieruchomości nie przeszkadza w realizacji planowanej inwestycji. W innym przypadku urządzenia mogą ograniczać możliwość ustawienia budynku w miejscu, które wybrał kupujący.

Brak wpisu w księdze też nie kończy sprawdzania

To bardzo ważne.

Brak służebności przesyłu w dziale III księgi wieczystej nie oznacza automatycznie, że przez nieruchomość nie przebiegają urządzenia ani że ich sytuacja prawna nie wymaga sprawdzenia.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje bowiem, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebnościom przesyłu.

Oznacza to, że w tym przypadku nie można opierać całej analizy nieruchomości wyłącznie na treści księgi wieczystej.

Podczas oględzin warto zwrócić uwagę między innymi na słupy, skrzynki, studzienki, oznaczenia przebiegu sieci czy linie napowietrzne. W przypadku infrastruktury podziemnej sama wizja lokalna oczywiście nie wystarczy.

Jednocześnie sam fakt istnienia na działce kabla, rury czy innego urządzenia nie oznacza automatycznie, że ustanowiono służebność przesyłu. Podstawa prawna korzystania z nieruchomości może być inna i w razie wątpliwości trzeba ją ustalić.

Czy za ustanowienie służebności należy się wynagrodzenie?

Przepisy przewidują możliwość ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Jeżeli strony nie dochodzą do porozumienia, Kodeks cywilny określa sytuacje, w których ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem może żądać przedsiębiorca albo właściciel nieruchomości.

W przypadku służebności ustanawianej w drodze umowy jej warunki ustalają natomiast strony.

Dlatego również w tym przypadku nie należy zakładać z góry, że każda sytuacja wygląda identycznie.

[LOKALNIE] Kolej za ponad miliard. Co zmieni się wokół Kościerzyny?

Czy służebność obniża wartość działki?

Nie ma jednej odpowiedzi.

Sama obecność służebności nie oznacza automatycznie, że działka jest zła albo że jej zakup nie ma sensu.

Najważniejsze jest to, jak duża część nieruchomości jest faktycznie objęta ograniczeniami i czy wpływają one na sposób wykorzystania działki.

Jeżeli kabel przebiega przy samej granicy nieruchomości i nie koliduje z planowaną zabudową, jego wpływ może być niewielki. Zupełnie inaczej może wyglądać sytuacja, gdy infrastruktura przecina centralną część niewielkiej parceli i ogranicza możliwości jej zagospodarowania.

Dlatego przy ocenie nieruchomości nie powinno się patrzeć wyłącznie na powierzchnię działki i cenę za metr kwadratowy.

Dwie parcele o podobnej powierzchni i położone obok siebie mogą mieć zupełnie inne możliwości zabudowy.

Co warto sprawdzić przed zakupem działki?

W Costerinie wychodzimy z założenia, że księga wieczysta jest początkiem sprawdzania nieruchomości, a nie jego końcem.

Przed zakupem działki warto zestawić ze sobą treść księgi wieczystej, informacje o przebiegu infrastruktury, dane ewidencyjne oraz dokumenty dotyczące możliwości zagospodarowania nieruchomości.

Jeżeli pojawia się służebność przesyłu, trzeba ustalić jej dokładny zakres i przebieg, a dopiero potem oceniać, czy ma znaczenie dla planów konkretnego kupującego.

Samo słowo „służebność” nie musi dyskwalifikować dobrej działki. Problem zaczyna się wtedy, gdy ograniczenia zostają odkryte dopiero po zakupie.

Costerina - Nieruchomości na Kaszubach

Pomagamy sprawdzać nieruchomości nie tylko pod kątem ceny i lokalizacji, ale również dokumentów i ograniczeń, które mogą mieć znaczenie po zakupie.