Grunt należy do jednej osoby, a znajdujący się nad nim obiekt do innego właściciela? Dziś takie rozwiązanie jest w polskim prawie mocno ograniczone. Rząd przygotowuje jednak przepisy, które mają wprowadzić odrębną własność wybranych obiektów infrastrukturalnych. Sprawdzamy, na czym ma polegać nowe rozwiązanie i jakie może mieć znaczenie dla rynku nieruchomości.

Dziś obiekt jest co do zasady związany z gruntem

Obecnie budynki i inne obiekty trwale związane z gruntem są co do zasady jego częścią składową.

Oznacza to, że właściciel nieruchomości gruntowej jest zazwyczaj również właścicielem znajdującego się na niej budynku. Prawo przewiduje od tej zasady wyjątki, ale nie można dowolnie rozdzielać własności gruntu i trwale związanego z nim obiektu.

Rząd chce wprowadzić nowe rozwiązanie przeznaczone przede wszystkim dla szczególnych inwestycji infrastrukturalnych.

Projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych został wpisany do Wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów.

Obiekt będzie mógł stać się odrębnym przedmiotem własności

Projektowane przepisy mają pozwolić, aby wybrane obiekty infrastrukturalne funkcjonowały jako samodzielny przedmiot własności, niezależnie od gruntu, z którym są związane.

W praktyce rozwiązanie ma ułatwić przede wszystkim realizację inwestycji w miejscach, w których obecne zasady własności utrudniają wykorzystanie przestrzeni.

W oficjalnych założeniach jako przykłady wskazano inwestycje nad torami kolejowymi czy tunelami drogowymi.

Grunt nadal mógłby należeć do dotychczasowego właściciela, natomiast wyodrębniony obiekt - do innego podmiotu.

Obiekt będzie można sprzedać i obciążyć hipoteką

Projekt zakłada, że odrębny obiekt będzie mógł być przedmiotem samodzielnego obrotu.

Będzie można ustanawiać na nim również ograniczone prawa rzeczowe, w tym hipotekę.

Ma to ułatwić finansowanie takich inwestycji. Dla wyodrębnionych obiektów mają także zostać określone zasady zakładania ksiąg wieczystych.

W praktyce odrębny obiekt będzie mógł należeć do innego podmiotu niż grunt, na którym się znajduje.

Jak będzie można ustanowić odrębną własność?

Projekt przewiduje kilka sposobów ustanowienia takiego prawa.

Odrębna własność obiektu będzie mogła powstać na podstawie porozumienia inwestora z właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu.

Możliwe ma być również jednostronne ustanowienie takiego prawa przez właściciela nieruchomości.

W przypadku inwestycji celu publicznego podstawą będzie mogła być decyzja administracyjna.

Warunkiem powstania odrębnej własności ma być oddanie obiektu do użytkowania.

A jak dostać się do obiektu na cudzym gruncie?

Rozdzielenie własności gruntu i obiektu powoduje praktyczny problem: właściciel obiektu musi mieć możliwość dostępu do niego.

Dlatego projekt przewiduje wprowadzenie nowego rodzaju służebności.

Ma ona zapewniać dostęp do obiektu między innymi w celu jego utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki.

Szczegółowe zasady mają zostać określone w ustawie.

Czy będzie można sprzedać dom bez działki?

Z opublikowanych dotychczas założeń nie wynika, aby nowe rozwiązanie miało służyć zwykłej sprzedaży domów jednorodzinnych bez gruntu.

Ministerstwo wskazuje przede wszystkim na bardziej skomplikowane inwestycje infrastrukturalne oraz możliwość lepszego wykorzystania przestrzeni nad istniejącą infrastrukturą.

Nie należy więc dziś zakładać, że po wejściu nowych przepisów właściciel typowego domu będzie mógł po prostu sprzedać sam budynek, pozostawiając sobie działkę.

Ostateczny zakres nowych regulacji będzie jednak znany dopiero po przyjęciu konkretnych przepisów.

[DZIAŁKI] Grunty orne na Pomorzu niemal siedem razy droższe

Jak to wygląda na Kaszubach?

Na Kaszubach zdecydowana większość transakcji dotyczy klasycznych nieruchomości: działek, domów, mieszkań czy gruntów inwestycyjnych.

Na podstawie przedstawionych dotychczas założeń nie widać, aby projekt miał zmieniać sposób typowej sprzedaży domu wraz z działką.

Nowe rozwiązanie może mieć większe znaczenie przy nietypowych inwestycjach, szczególnie tam, gdzie trzeba pogodzić kilka sposobów wykorzystania tej samej przestrzeni albo gdzie inwestycja ma być realizowana nad istniejącą infrastrukturą.

To również dobry przykład tego, dlaczego przed zakupem nieruchomości warto sprawdzać nie tylko jej powierzchnię i właściciela, ale także księgę wieczystą, służebności, sposób korzystania z gruntu oraz inne prawa związane z nieruchomością.

Na razie nowe zasady nie obowiązują. Projekt został dopiero wpisany do Wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów, dlatego jego ostateczny kształt może jeszcze ulec zmianie.

Planujesz zakup nieruchomości na Kaszubach? W Costerinie pomagamy nie tylko znaleźć odpowiednią ofertę, ale także sprawdzić dokumenty i bezpiecznie przejść przez kolejne etapy transakcji.