Początek 2026 roku przyniósł istotne zmiany w przepisach dotyczących planowania przestrzennego i budowy domów. Nowe regulacje w największym stopniu dotyczą decyzji o warunkach zabudowy oraz planów ogólnych gmin. Dla właścicieli działek - zwłaszcza tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - mogą one mieć realne i kosztowne konsekwencje.

Warunki zabudowy już nie na zawsze

Najważniejsza zmiana obowiązuje od 1 stycznia 2026 roku. Od tego dnia:

• nowe decyzje o warunkach zabudowy są terminowe,
• ważność decyzji wynosi 5 lat od dnia jej wydania.

Po upływie tego czasu decyzja wygasa, jeśli inwestor nie zdąży zrealizować inwestycji lub nie uzyska pozwolenia na budowę w oparciu o obowiązujące przepisy.

Kto zachowuje bezterminowe warunki zabudowy?

Bezterminowe pozostają:

• decyzje o warunkach zabudowy wydane i uprawomocnione przed 1 stycznia 2026 r.,
• decyzje wydane po 1 stycznia 2026 r., jeżeli wniosek został złożony przed 16 października 2025 r.

Kluczowa jest więc data złożenia wniosku, a nie data wydania decyzji.

Koniec kar dla gmin za opóźnienia

Od 9 grudnia 2025 roku właściciele działek:

• nie mogą już skutecznie domagać się kar finansowych od gmin,
• nawet jeśli decyzja o warunkach zabudowy nie zostanie wydana w ustawowym terminie 90 dni.

W praktyce oznacza to osłabienie pozycji inwestora w sytuacji przewlekłych postępowań administracyjnych.

Plany ogólne gmin - kluczowy termin w 2026 roku

Rok 2026 to również przełom w planowaniu przestrzennym na poziomie gmin.

Co się wydarzy?

Do 30 czerwca 2026 r. gminy miały uchwalić plany ogólne.

Tego samego dnia wygasają dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W gminach bez planu ogólnego nie będzie można wydawać decyzji o warunkach zabudowy.

To oznacza, że:

brak planu ogólnego = brak WZ = brak pozwolenia na budowę.

Czytaj także: Przyspieszenie procesu inwestycyjnego i mniej formalności budowlanych

Możliwe jest przesunięcie terminu

Już dziś wiadomo, że wiele gmin nie zdąży z uchwaleniem planów w pierwotnym terminie. Dlatego trwają procedury związane z jego wydłużeniem:

Komisja Europejska zgodziła się na przesunięcie terminu do 31 sierpnia 2026 r.,

ostateczna decyzja należy jeszcze do Rady UE,

termin ten jest powiązany z realizacją kamieni milowych KPO.

Reklama

Co to oznacza w praktyce dla właścicieli działek?

Dla inwestorów - szczególnie na terenach wiejskich i podmiejskich - zmiany te mają ogromne znaczenie:

• decyzje o warunkach zabudowy nie są już „zabezpieczeniem na przyszłość”,
• czas działa na niekorzyść właścicieli gruntów bez MPZP,
• opóźnienia po stronie gmin mogą realnie zablokować inwestycję,
• brak planu ogólnego może czasowo uniemożliwić budowę.

Wniosek: czas i dokumenty mają dziś kluczowe znaczenie

Rok 2026 to moment, w którym strategia „kupię działkę i zobaczę za kilka lat” przestaje działać. Planowanie inwestycji wymaga dziś:

• dokładnej analizy dokumentów planistycznych w gminie,
• sprawdzenia statusu planu ogólnego,
• realnej oceny terminów i ryzyk administracyjnych.