Działka w świetnej lokalizacji i w cenie wyraźnie niższej od innych ofert może wyglądać jak okazja. Problem zaczyna się wtedy, gdy po zakupie okazuje się, że do budowy trzeba jeszcze doprowadzić media z dużej odległości, urządzić drogę, wzmocnić grunt albo wykonać kosztowne roboty ziemne. Dlatego przy wyborze działki warto patrzeć nie tylko na cenę za metr kwadratowy.

Dwie działki o podobnej powierzchni mogą kosztować zupełnie inaczej, ale ta droższa przy zakupie w ostatecznym rozrachunku wcale nie musi oznaczać większego wydatku. Oto pięć rzeczy, które warto sprawdzić, zanim cena stanie się najważniejszym argumentem.

1. Droga jest na mapie. Ale czy rzeczywiście możesz z niej korzystać?

To jeden z podstawowych punktów do sprawdzenia. Widoczna w terenie droga, koleiny prowadzące do działki albo droga zaznaczona na mapie nie przesądzają jeszcze o tym, że właściciel nieruchomości ma prawnie zapewniony odpowiedni dostęp.

Przepisy wymagają, aby do działki budowlanej oraz budynku był zapewniony dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej.

Jeżeli działka nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej, trzeba więc sprawdzić m.in., przez czyją nieruchomość prowadzi dojazd i na jakiej podstawie będzie można z niego korzystać. Może to być np. udział w drodze wewnętrznej albo odpowiednio ustanowiona służebność.

Na tym jednak wydatki mogą się nie kończyć. Zupełnie czym innym jest prawny dostęp do drogi, a czym innym droga, po której bez problemu dojedzie samochód osobowy, ciężarówka z materiałami budowlanymi czy betonowóz. Utwardzenie, odwodnienie lub urządzenie dojazdu może stać się dodatkową pozycją w budżecie.

Dlatego przed zakupem warto odpowiedzieć sobie nie tylko na pytanie: „czy jest droga?”, ale także: „czy mam prawo z niej korzystać i w jakim jest stanie?”

2. „Media przy działce” nie oznaczają, że dom można po prostu podłączyć

Prąd w drodze, wodociąg kilkadziesiąt metrów dalej czy skrzynka stojąca przy sąsiedniej nieruchomości wyglądają obiecująco. Nie są jednak tym samym co gotowe przyłącze do konkretnej działki.

W Geoportalu można sprawdzać dane o istniejących i projektowanych sieciach uzbrojenia terenu. GESUT obejmuje m.in. informacje o sieciach i związanych z nimi urządzeniach. Samo pokazanie sieci na mapie nie zastępuje jednak warunków wydanych przez jej operatora.

Przed zakupem warto więc ustalić osobno sytuację dotyczącą energii elektrycznej, wody, kanalizacji i - jeśli jest potrzebny - gazu. Może się okazać, że sieć rzeczywiście znajduje się niedaleko, ale jej wykorzystanie wymaga dodatkowych prac lub rozwiązań.

Szczególnej uwagi wymagają działki bez kanalizacji. Wtedy trzeba sprawdzić możliwość zastosowania zbiornika bezodpływowego albo przydomowej oczyszczalni oraz to, czy warunki konkretnej nieruchomości pozwalają na takie rozwiązanie.

Krótko mówiąc: „media w drodze” to informacja, od której należy zacząć sprawdzanie, a nie je zakończyć.

3. To, czego nie widać pod trawą, może być najdroższe

Działka może być równa, sucha w dniu oględzin i porośnięta piękną trawą. To nadal niewiele mówi o tym, co znajduje się metr czy dwa pod powierzchnią.

Rodzaj gruntu, jego nośność oraz poziom wód gruntowych mają znaczenie dla sposobu posadowienia budynku. Przepisy dotyczące warunków geotechnicznych przewidują ocenę m.in. nośności podłoża, wpływu wód gruntowych, stateczności skarp oraz - gdy jest to konieczne - sposobu wzmacniania gruntu.

Przy trudniejszych warunkach może być konieczne zastosowanie innych fundamentów, wymiana lub wzmocnienie części gruntu, odwodnienie czy wykonanie dodatkowych robót.

Dlatego szczególnie wtedy, gdy coś budzi wątpliwości - teren jest podmokły, w pobliżu znajduje się jezioro, ciek wodny, obniżenie terenu albo sąsiednie budynki mają widoczne problemy - warto rozważyć rozpoznanie warunków gruntowych jeszcze przed zakupem.

Badania geotechniczne mogą ujawnić problemy, których nie sposób dostrzec podczas zwykłych oględzin działki.

4. Piękny spadek terenu może oznaczać sporo dodatkowej pracy

Działki na wzniesieniach potrafią być bardzo atrakcyjne. Widok może być świetny, ale budowa na takim terenie bywa bardziej wymagająca niż na parceli o niewielkich różnicach wysokości.

Trzeba uwzględnić nie tylko posadowienie domu, lecz także wykonanie podjazdu, tarasu, dojścia, odwodnienia czy zagospodarowanie skarp. W określonych sytuacjach mogą pojawić się również mury oporowe, większe wykopy lub nasypy.

Przepisy geotechniczne wskazują m.in. na konieczność oceny stateczności zboczy, skarp, wykopów i nasypów oraz doboru ewentualnych metod ich stabilizacji.

Dlatego podczas oglądania działki dobrze spojrzeć nie tylko przed siebie, ale również na różnicę wysokości między drogą, planowanym miejscem budynku i pozostałą częścią parceli.

To, co daje piękny widok z przyszłego salonu, może jednocześnie wymagać większych nakładów na przygotowanie terenu.

5. „Budowlana” w ogłoszeniu nie zawsze opowiada całą historię gruntu

Przed zakupem trzeba również sprawdzić, jak działka jest oznaczona w ewidencji gruntów oraz jakie zasady zagospodarowania dotyczą konkretnego terenu.

Szczególnej uwagi wymagają grunty rolne i leśne. W zależności od rodzaju i klasy gruntu jego wykorzystanie na cele nierolnicze lub nieleśne może wymagać dodatkowej procedury. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych określa, które grunty wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji.

Z wyłączeniem mogą wiązać się także należności i opłaty. Przepisy przewidują jednak wyjątki. W przypadku wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy powierzchni do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda działka rolna może zostać bez przeszkód zabudowana.

Dlatego przed zakupem warto sprawdzić zarówno dokumenty planistyczne, jak i dane z ewidencji gruntów. Dopiero ich zestawienie pokazuje rzeczywistą sytuację nieruchomości.

[PRZEPISY] Działka przy lesie. Co trzeba sprawdzić przed budową domu?

Cena działki to dopiero początek rachunku

Przy zakupie nieruchomości gruntowej łatwo porównywać oferty prostym działaniem: cena podzielona przez liczbę metrów kwadratowych. To jednak tylko jeden z elementów.

Tańsza działka wymagająca wykonania długiego przyłącza, poprawienia dojazdu, dużych robót ziemnych czy kosztowniejszego sposobu posadowienia domu może ostatecznie pochłonąć więcej pieniędzy niż droższa parcela lepiej przygotowana do inwestycji.

Dlatego dobra cena działki nie zawsze oznacza niską cenę całej inwestycji.

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić przynajmniej: stan prawny dojazdu, możliwości podłączenia mediów, warunki gruntowe, ukształtowanie terenu oraz status i przeznaczenie gruntu. Dopiero wtedy można uczciwie porównywać oferty.

W Costerinie przed zakupem działki zwracamy uwagę nie tylko na to, ile kosztuje nieruchomość dzisiaj, ale również na to, co może czekać kupującego po podpisaniu aktu notarialnego. W przypadku gruntów właśnie te szczegóły często decydują o tym, czy atrakcyjna cena rzeczywiście była okazją.