Sprzedaż mieszkania, domu lub działki to nie tylko decyzja finansowa, ale również szereg obowiązków formalnych, wśród których jednym z najważniejszych są kwestie podatkowe. Błędne liczenie terminów, brak dokumentacji kosztów czy nieznajomość zasad ulgi mieszkaniowej mogą prowadzić do niepotrzebnych obciążeń. Dlatego warto uporządkować podstawowe informacje dotyczące podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (rozliczany w formularzu PIT-39) pojawia się wtedy, gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania. Co istotne, pięcioletni okres liczy się nie od daty zakupu, lecz od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia.

Przykładowo: jeśli nieruchomość została kupiona w lutym 2020 roku, pięcioletni okres liczymy od 1 stycznia 2021 roku. Oznacza to, że sprzedaż dokonana od 1 stycznia 2026 roku nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Po upływie pięciu lat PIT nie występuje, choć nadal trzeba złożyć formularz PIT-39 z informacją o zwolnieniu z podatku.

Jak oblicza się podatek dochodowy?

Podatek wynosi 19% dochodu, a nie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Dochód to różnica między przychodem (ceną sprzedaży) a kosztami jego uzyskania.

Do kosztów zalicza się przede wszystkim:

• cenę, za którą nieruchomość została kupiona,
• opłaty poniesione przy zakupie (np. taksa notarialna, podatki, prowizje),
• udokumentowane nakłady ponoszone później, takie jak remonty zwiększające wartość nieruchomości.

Przykład: jeśli nieruchomość kupiono za 250 000 zł, przeznaczono na remont 50 000 zł, a sprzedano za 350 000 zł, dochód wyniesie 50 000 zł. Podatek to 19% tej kwoty, czyli 9 500 zł.

Dokumentacja kosztów jest kluczowa. Brak faktur na remonty może znacznie podnieść podstawę opodatkowania.

 Costerina na YouTube

Nieruchomość ze spadku lub darowizny - odmienne zasady rozliczeń

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku lub darowizny obowiązują inne zasady ustalania kosztów. Przy spadkach znaczenie może mieć data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, natomiast przy darowiźnie punkt odniesienia stanowi zwykle wartość przyjęta do podatku od spadków i darowizn.

Takie sytuacje często wymagają indywidualnej analizy, ponieważ ustawodawca przewiduje w nich dodatkowe ulgi i wyjątki. Deklarację PIT-39 również wówczas składa się do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

Ulga mieszkaniowa 

Osoby sprzedające nieruchomość przed upływem pięciu lat mogą całkowicie uniknąć podatku, jeśli przeznaczą środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Na wydatkowanie środków przewidziano trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Do wydatków mieszkaniowych zalicza się m.in.:

• zakup mieszkania, domu lub udziału w nich,
• zakup działki pod budowę,
• budowę, rozbudowę lub adaptację nieruchomości,
• generalny remont własnego lokalu,
• przekształcenie obiektu niemieszkalnego na mieszkalny,
• spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe (w tym kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego).

Ulga obowiązuje także w innych krajach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz w Szwajcarii.

Darowizna zamiast sprzedaży 

Przekazanie nieruchomości jako darowizny nie podlega podatkowi dochodowemu, lecz ustawie o podatku od spadków i darowizn. W przypadku darowizny przekazanej najbliższym (m.in. dzieciom, rodzicom, małżonkowi) możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku, jeśli transakcja zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego. Obecnie robi to za strony stron notariusz sporządzający akt darowizny.

Darowizna bywa korzystna w planowaniu przekazywania majątku w rodzinie, jednak warto wcześniej przeanalizować jej skutki formalne i finansowe.

Czytaj także: Dlaczego waluty tracą wartość?

Kto płaci podatek PCC?

Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym kupujący uiszcza 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), liczonego od wartości rynkowej. Na rynku pierwotnym zamiast PCC stosuje się podatek VAT, który jest już zawarty w cenie brutto u dewelopera.

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, pod warunkiem że nie posiadały wcześniej żadnej nieruchomości ani udziału powyżej 50%. Oświadczenie o spełnieniu warunków kupujący składa u notariusza.

O czym warto pamiętać przy sprzedaży?

Najwięcej problemów w praktyce powoduje:

• nieprawidłowe liczenie pięcioletniego okresu,
• brak faktur dokumentujących poniesione koszty,
• nieświadomość zasad działania ulgi mieszkaniowej,
• odkładanie kwestii podatkowych na ostatnią chwilę.

W Costerina - Nieruchomości na Kaszubach wskazujemy klientom na elementy, które mogą mieć znaczenie przy rozliczeniach, analizujemy dokumentację i zwracamy uwagę na ewentualne ryzyka. Nie świadczymy usług prawnych ani podatkowych, dlatego w skomplikowanych przypadkach rekomendujemy konsultację z doradcą podatkowym lub prawnikiem. To często najprostszy sposób, aby uniknąć błędów i niepotrzebnych kosztów, szczególnie przy transakcjach opiewających na wysokie kwoty.

Reklama