Wysokie raty kredytów hipotecznych, trudniejszy dostęp do finansowania i ostrożniejsze podejście banków sprawiają, że część kupujących zaczyna szukać alternatyw. Jednym z rozwiązań, które ponownie pojawia się na rynku nieruchomości, są tzw. raty notarialne, nazywane również ratami prywatnymi.

To model, w którym kupujący spłaca nieruchomość bez klasycznego kredytu hipotecznego. Nie bierze udziału bank finansujący zakup, a warunki płatności ustalane są bezpośrednio pomiędzy stronami w akcie notarialnym lub powiązanych umowach.

Choć rozwiązanie może wydawać się atrakcyjne, wymaga bardzo dokładnego przygotowania i zabezpieczenia interesów zarówno kupującego, jak i sprzedającego.

Na czym polegają raty notarialne?

W praktyce strony ustalają, że cena nieruchomości zostanie zapłacona w kilku częściach lub ratach rozłożonych w czasie.

Najczęściej określane są:

• wysokość wpłaty początkowej,
• harmonogram kolejnych rat,
• termin spłaty całości,
• ewentualne oprocentowanie,
• zabezpieczenia dla sprzedającego,
• konsekwencje opóźnień lub braku płatności.

Takie rozwiązania spotyka się zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Korzystają z nich niektórzy deweloperzy, ale także osoby prywatne sprzedające mieszkania, domy lub działki.

To nie działa jak wieloletni kredyt hipoteczny

Wiele osób błędnie zakłada, że raty notarialne pozwalają rozłożyć zakup nieruchomości na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat tak jak kredyt hipoteczny. W praktyce okres spłaty zwykle jest znacznie krótszy.

Najczęściej mówimy o:

• kilku miesiącach,
• roku,
• kilku latach.

Dlatego kupujący musi posiadać realny plan spłaty pozostałej części ceny. Często takie rozwiązanie traktowane jest jako:

• czasowe odroczenie płatności,
• etap przejściowy przed uzyskaniem kredytu,
• sposób na spokojniejsze przeprowadzenie transakcji.

Kiedy kupujący staje się właścicielem?

To jedna z najważniejszych kwestii przy tego typu transakcjach.

W praktyce stosowane są dwa główne modele.

Własność przechodzi dopiero po spełnieniu warunków umowy.

W tym rozwiązaniu strony najpierw zawierają umowę zobowiązującą, przedwstępną lub deweloperską, a przeniesienie własności następuje dopiero po spłacie całości lub spełnieniu ustalonych warunków.

To rozwiązanie często spotykane na rynku deweloperskim.

Własność przechodzi od razu, a cena spłacana jest w ratach

Możliwa jest również sytuacja, w której kupujący staje się właścicielem nieruchomości już przy podpisaniu aktu notarialnego, mimo że część ceny pozostaje do spłaty.

W takim przypadku sprzedający zwykle zabezpiecza się poprzez:

• hipotekę,
• wpisy roszczeń do księgi wieczystej,
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Art. 777 KPC – jedno z najważniejszych zabezpieczeń

Przy ratach notarialnych bardzo często wykorzystywany jest art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce oznacza to, że jeśli kupujący nie wywiązuje się z płatności, sprzedający może skorzystać z uproszczonej drogi dochodzenia należności. Nie musi prowadzić pełnego procesu o zapłatę, lecz może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności.

Po uzyskaniu klauzuli dalsze działania może prowadzić już komornik.

To bardzo silne zabezpieczenie, dlatego przed podpisaniem dokumentów warto dokładnie rozumieć ich skutki prawne.

Jak sprzedający zabezpiecza swoje interesy?

Najczęściej stosowane zabezpieczenia to:

• poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 KPC,
• ustanowienie hipoteki,
• wpis roszczeń do księgi wieczystej,
• zadatek,
• szczegółowe zapisy dotyczące rozwiązania umowy.

Zakres zabezpieczeń zależy od konkretnej transakcji i ustaleń stron.

Dla kogo raty notarialne mogą być rozwiązaniem?

Takie rozwiązanie może zainteresować osoby:

• mające problem ze zdolnością kredytową,
• prowadzące działalność gospodarczą,
• oczekujące na sprzedaż innej nieruchomości,
• chcące rozłożyć płatność w czasie,
• kupujące nieruchomość od rodziny lub znajomych.

W praktyce raty notarialne najczęściej sprawdzają się tam, gdzie strony dobrze się znają lub potrafią bardzo precyzyjnie ustalić warunki współpracy.

Na co trzeba szczególnie uważać?

Największym błędem jest podpisywanie takiej umowy bez dokładnej analizy jej zapisów.

W przypadku rat notarialnych warto zwrócić uwagę przede wszystkim na:

• moment przeniesienia własności,
• zasady rozwiązania umowy,
• skutki opóźnień w płatnościach,
• sposób rozliczenia wpłaconych środków,
• zabezpieczenia wpisane do aktu notarialnego,
• stan prawny nieruchomości,
• treść księgi wieczystej.

Jeżeli nieruchomość kupowana jest od dewelopera, warto również sprawdzić jego sytuację finansową oraz dokumentację inwestycji.

Gdzie jest stolica Kaszub?

Perspektywa Costeriny

Na rynku nieruchomości na Kaszubach coraz częściej pojawiają się rozmowy o bardziej elastycznych formach sprzedaży. Wynika to zarówno z obecnej sytuacji gospodarczej, jak i ostrożniejszego podejścia klientów do wieloletnich zobowiązań kredytowych.

Raty notarialne mogą być ciekawym rozwiązaniem, ale nie powinny być traktowane jako prosty odpowiednik kredytu hipotecznego. To indywidualna umowa pomiędzy stronami, która wymaga bardzo dokładnego przygotowania i właściwego zabezpieczenia interesów obu stron.

W praktyce dobrze skonstruowana umowa może pomóc doprowadzić do transakcji, która w klasycznym modelu byłaby dziś trudniejsza do przeprowadzenia.

Co to oznacza dla osób kupujących nieruchomości na Kaszubach?

Na Kaszubach wciąż dużą rolę odgrywają relacje prywatne, rodzinne i lokalne zaufanie. Dlatego rozwiązania oparte na indywidualnych ustaleniach pomiędzy stronami mogą pojawiać się coraz częściej - szczególnie przy działkach, domach rekreacyjnych czy nieruchomościach sprzedawanych poza dużymi inwestycjami deweloperskimi.

Jednocześnie każda taka transakcja wymaga ostrożności i dokładnej analizy zapisów notarialnych. W nieruchomościach nie ma miejsca na niedopowiedzenia, szczególnie gdy płatność rozłożona jest na dłuższy okres.