Od 2 marca 2026 r. projekt planu ogólnego miasta Kościerzyna jest na etapie konsultacji społecznych. To nie jest techniczna zmiana dokumentu. To moment, który realnie wpływa na wartość, potencjał i przyszłość działek w Kościerzynie.

W Costerinie patrzymy na to praktycznie - przez pryzmat właściciela nieruchomości.

Plan ogólny - fundament, który zastąpi studium

Plan ogólny stanie się aktem prawa miejscowego i zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań. Jego ustalenia będą wiążące dla:

• miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
• decyzji o warunkach zabudowy.

Co to oznacza w praktyce?

Najpierw plan ogólny wyznaczy ramy. Dopiero w tych ramach będzie można uchwalać mpzp lub wydawać WZ. Jeżeli dana funkcja nie zmieści się w strefie - nie przejdzie dalej.

Plan sporządzony jest w formie danych przestrzennych (GML), ale dla właściciela liczy się jedno: w jakiej strefie leży moja działka i jakie parametry mnie obowiązują?

Strefy planistyczne - czyli kto może budować i jak

Miasto zostało podzielone na rozłączne strefy. Najważniejsze z punktu widzenia rynku nieruchomości:

• SW - zabudowa wielorodzinna (min. 30% powierzchni biologicznie czynnej),
• SJ - zabudowa jednorodzinna (min. 30%),
• SZ - zabudowa zagrodowa (min. 30%),
• SU - usługi (min. 30%),
• SP - produkcja i działalność gospodarcza (min. 20%),
• SN - zieleń i rekreacja (min. 50%),
• SO - strefy otwarte, rolnictwo z zakazem zabudowy.

Dla stref mieszkaniowych i usługowo-gospodarczych określono również:

• maksymalną intensywność zabudowy,
• maksymalną wysokość,
• maksymalny udział powierzchni zabudowy.

To są twarde parametry. One będą wyznaczać granice inwestycji.

Najważniejszy wniosek: Kościerzyna ma nadwyżkę terenów mieszkaniowych

Analiza zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową pokazuje:

zapotrzebowanie do 2043 r.: 6 347 osób,

chłonność terenów już przeznaczonych pod mieszkaniówkę: 18 711 osób,

nadwyżka przekraczająca zapotrzebowanie o co najmniej 165%.

Wniosek zawarty w projekcie jest jednoznaczny:

nowe strefy mieszkaniowe mogą być wyznaczane zasadniczo tylko tam, gdzie już dziś obowiązujące mpzp przewidują funkcję mieszkaniową.

To zmienia optykę.

Nie będzie szerokiego otwierania nowych terenów pod zabudowę. Gra toczy się o to, co już jest w systemie.

Kościerzyna szykuje dofinansowania na elewacje kamienic na Starym Mieście

Śródmieście - większa elastyczność

W planie ogólnym wyznaczono obszar zabudowy śródmiejskiej obejmujący historyczne centrum Kościerzyny, w tym obszar Starego Miasta.

Dzięki temu w przyszłych planach możliwe będzie obniżenie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (do 2/3 wartości z planu ogólnego). W praktyce oznacza to większą elastyczność przy uzupełnianiu zabudowy w zwartej strukturze miasta.

Co to oznacza dla właścicieli działek?

W realiach gospodarczych 2026 roku - przy rosnących kosztach, większej ostrożności inwestorów i nadpodaży terenów mieszkaniowych – plan ogólny staje się filtrem.

Jeżeli działka:

• znajdzie się w strefie otwartej - zabudowy nie będzie,
• trafi do strefy mieszkaniowej - parametry będą ściśle określone,
• jest w obszarze z już obowiązującym mpzp - plan ogólny i tak wyznaczy nadrzędne ramy.

Dlatego dziś kluczowe pytanie brzmi nie: czy mogę budować,

ale: jakie mam realne parametry i czy moja nieruchomość zachowa wartość inwestycyjną?

Konsultacje społeczne to moment strategiczny

Etap konsultacji to ostatni moment, aby:

• przeanalizować położenie działki w projekcie,
• ocenić, czy przypisana strefa jest korzystna,
• rozważyć złożenie uwag.

W Costerinie analizujemy działki nie teoretycznie, lecz w kontekście rynku: popytu, podaży, chłonności i realnych możliwości sprzedaży.

Plan ogólny to nie dokument do archiwum.

To mapa przyszłej wartości nieruchomości w Kościerzynie.

Jeżeli chcą Państwo sprawdzić swoją działkę w projekcie planu ogólnego - zapraszamy do kontaktu:

tel. 451 491 901 / e-mail: biuro@costerina.com