Działka nad jeziorem, dom blisko wody i widok z tarasu - na Kaszubach takich nieruchomości szuka wiele osób. Przy zakupie może jednak pojawić się ograniczenie, którego często nie widać ani na zdjęciach, ani w samym ogłoszeniu. Chodzi o zakaz budowania nowych obiektów w pasie 100 metrów od brzegu. Na Pomorzu rzeczywiście obowiązuje on w wielu miejscach, ale nie przy każdym jeziorze i nie na całym obszarze województwa.

Skąd wzięło się 100 metrów?

Podstawą jest ustawa o ochronie przyrody. Pozwala ona na wprowadzenie na obszarach chronionego krajobrazu zakazu budowania nowych obiektów budowlanych w pasie 100 metrów od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych.

Podobny zakaz może zostać wprowadzony również w parkach krajobrazowych.

To bardzo ważne rozróżnienie: sama ustawa nie tworzy automatycznie strefy 100 metrów wokół każdego jeziora w Polsce ani każdego jeziora na Pomorzu. Trzeba sprawdzić, czy dany teren jest objęty odpowiednią formą ochrony oraz jakie zakazy zostały dla niej rzeczywiście ustanowione.

Na Pomorzu rzeczywiście obowiązuje ważna uchwała

Dla wielu obszarów chronionego krajobrazu w województwie pomorskim istotna jest uchwała nr 259/XXIV/16 Sejmiku Województwa Pomorskiego z 25 lipca 2016 roku.

Wprowadziła ona między innymi zakaz budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 metrów od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych.

Zakaz dotyczy obszarów chronionego krajobrazu objętych tą uchwałą.

Wśród nich znajdują się między innymi Gowidliński, Lipuski i Polaszkowski Obszar Chronionego Krajobrazu oraz Obszar Chronionego Krajobrazu Borów Tucholskich.

To właśnie dlatego na Kaszubach temat „100 metrów od jeziora” pojawia się przy działkach tak często.

Przepisy dla poszczególnych obszarów mogą się różnić

Nie można jednak założyć, że wystarczy znaleźć nazwę obszaru w uchwale z 2016 roku i na tym zakończyć sprawdzanie.

Dla części pomorskich obszarów chronionego krajobrazu Sejmik Województwa Pomorskiego przyjął później odrębne uchwały. Zmieniano również granice niektórych obszarów i zasady ich ochrony.

Dlatego przed zakupem działki trzeba sprawdzić akt prawny obowiązujący obecnie dla konkretnego miejsca.

Ma to znaczenie także dlatego, że szczegółowy zakres zakazu i przewidzianych od niego odstępstw może zależeć od regulacji dotyczącej danego obszaru.

Nie ma zakazu 100 metrów przy każdym jeziorze na Pomorzu

Nie istnieje jeden przepis mówiący, że na terenie całego województwa pomorskiego nie wolno budować bliżej niż 100 metrów od każdego jeziora.

Takie ograniczenie może jednak obowiązywać tam, gdzie zostało wprowadzone w związku z określoną formą ochrony przyrody - przede wszystkim obszarem chronionego krajobrazu albo parkiem krajobrazowym.

Dlatego dwie działki położone przy dwóch różnych jeziorach mogą mieć zupełnie inne możliwości zabudowy.

70 metrów od jeziora nie zawsze oznacza, że budowa jest niemożliwa

Uchwała z 2016 roku przewiduje odstępstwa od zakazu 100 metrów.

Jedno z nich dotyczy określonych obszarów zwartej zabudowy miast i wsi. Pod pewnymi warunkami możliwe może być tam uzupełnienie istniejącej zabudowy mieszkaniowej i usługowej, między innymi przy zachowaniu linii zabudowy wynikającej z położenia istniejących budynków na sąsiednich działkach.

Nie oznacza to jednak, że wystarczy powiedzieć: „obok stoi dom, więc ja również mogę się wybudować”.

Przy zastosowaniu tego odstępstwa trzeba również wykazać brak niekorzystnego wpływu planowanej inwestycji na chronione na danym obszarze ekosystemy i krajobraz.

Wyjątek nie działa więc automatycznie.

Są również inne odstępstwa

Uchwała przewiduje także inne sytuacje, w których zakaz 100 metrów nie ma zastosowania w pełnym zakresie.

Dotyczy to między innymi określonych przypadków uzupełniania istniejących siedlisk rolniczych, terenów przeznaczonych na dostęp do wód publicznych, plaże, kąpieliska i przystanie oraz niektórych istniejących obiektów.

Ustawa o ochronie przyrody przewiduje ponadto własny katalog wyjątków od zakazów obowiązujących na obszarach chronionego krajobrazu, między innymi dotyczący realizacji inwestycji celu publicznego.

Dlatego sama informacja, że działka znajduje się 60, 70 czy 90 metrów od jeziora, nie daje jeszcze ostatecznej odpowiedzi, czy można na niej budować.

Park krajobrazowy to osobna sytuacja

Na Kaszubach wiele atrakcyjnych nieruchomości znajduje się również w parkach krajobrazowych.

Ustawa o ochronie przyrody pozwala także tam wprowadzić zakaz budowania nowych obiektów w pasie 100 metrów od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych.

Przykładem jest Kaszubski Park Krajobrazowy, gdzie takie ograniczenie rzeczywiście funkcjonuje. Aktualne dokumenty planistyczne dla terenów położonych w parku nadal wskazują strefy 100 metrów od brzegów wód jako obszary objęte ograniczeniami dotyczącymi nowych obiektów budowlanych.

Podobne regulacje występują również we Wdzydzkim Parku Krajobrazowym.

Każdorazowo trzeba jednak sprawdzić dokładną treść uchwały obowiązującej dla danego parku oraz przewidziane w niej i w ustawie wyjątki.

Natura 2000 to nie to samo

Częstym błędem jest utożsamianie zasady 100 metrów z obszarami Natura 2000.

Samo położenie działki na obszarze Natura 2000 nie oznacza automatycznie zakazu budowy w pasie 100 metrów od jeziora.

W przypadku Natury 2000 podstawowa zasada jest inna. Zabronione są działania mogące znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony danego obszaru, a inwestycja mogąca powodować takie oddziaływanie może wymagać odpowiedniej oceny.

Jednocześnie ta sama nieruchomość może znajdować się zarówno na obszarze Natura 2000, jak i na przykład w obszarze chronionego krajobrazu. Wtedy trzeba uwzględnić ograniczenia wynikające z obu form ochrony.

„Działka budowlana” nie kończy sprawdzania

W ogłoszeniach często pojawia się określenie „działka budowlana”. Dla kupującego ważniejsze powinno być jednak pytanie: co i gdzie rzeczywiście można na niej wybudować?

Przeznaczenie terenu pod zabudowę nie oznacza automatycznie, że budynek można postawić w dowolnym miejscu parceli.

Może się zdarzyć, że część dużej działki znajduje się w pasie objętym zakazem, a część już poza nim. Znaczenie ma bowiem odległość liczona od linii brzegu, a nie od granicy działki.

Duża parcela może więc mieć część możliwą do zagospodarowania poza strefą ograniczeń, podczas gdy niewielka działka może znajdować się w niej niemal w całości.

Więcej artykułów na temat nieruchomości: Strefa Wiedzy Costerina

Miejscowy plan to niejedyna rzecz, którą trzeba sprawdzić

Przy zakupie nieruchomości nad wodą nie należy ograniczać się wyłącznie do sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Trzeba ustalić również:

• czy nieruchomość leży na obszarze chronionego krajobrazu albo w parku krajobrazowym,
• jaki aktualny akt prawny reguluje ochronę tego terenu,
• czy obowiązuje zakaz budowy w pasie 100 metrów,
• czy dla konkretnej sytuacji istnieje możliwość zastosowania któregoś z wyjątków,
• gdzie dokładnie przebiega linia brzegu i jaka część działki znajduje się w strefie ograniczeń.

Dopiero zestawienie tych informacji pozwala realnie ocenić możliwości inwestycyjne nieruchomości.

Perspektywa Costeriny

Na Kaszubach działki położone nad jeziorami należą do najbardziej poszukiwanych nieruchomości. Bliskość wody potrafi być ogromnym atutem, ale przed zakupem trzeba wiedzieć, jakie są rzeczywiste możliwości zagospodarowania terenu.

Dwie działki położone nad tym samym jeziorem mogą mieć zupełnie inne możliwości zabudowy.

Znaczenie może mieć dokładne położenie parceli, granica obszaru chronionego, przebieg linii brzegu, istniejąca zabudowa, miejscowy plan oraz treść konkretnej uchwały dotyczącej ochrony danego miejsca.

Dlatego przy zakupie działki nad jeziorem nie warto poprzestawać na zapewnieniu, że „działka jest budowlana”, „sąsiad ma dom” albo „jezioro jest 70 metrów dalej”.

Widok na jezioro może być ogromnym atutem nieruchomości. Jeszcze ważniejsze jest jednak upewnienie się przed zakupem, że działkę będzie można wykorzystać zgodnie z planem, z jakim ją kupujemy.