Kupno mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu, dlatego warto dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości przed finalizacją transakcji. Kluczową rolę odgrywają tu księgi wieczyste - publiczne rejestry, które zawierają informacje o stanie prawnym nieruchomości, takie jak prawa właściciela, hipoteki, czy inne ograniczenia.

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

• Dział I – zawiera informacje o lokalizacji, powierzchni i prawach związanych z nieruchomością.
  
• Dział II – pokazuje, kto jest właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym.
• Dział III – obejmuje wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz praw osobistych.
• Dział IV – zawiera informacje o hipotekach, które obciążają nieruchomość.

Warto szczególnie zwrócić uwagę na Dział IV, ponieważ hipoteka wiąże się z obciążeniem nieruchomości, a nie właściciela, co oznacza, że dług zabezpieczony hipoteką może być dochodzony przez wierzyciela nawet po zmianie właściciela.

Księgi wieczyste działają według kilku kluczowych zasad:

• Jawność – każdy może sprawdzić treść księgi, znając jej numer.
• Domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym – prawo wpisane w księdze jest uznawane za obowiązujące.
• Rękojmia wiary publicznej – w przypadku niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistością, treść księgi ma pierwszeństwo, o ile działano w dobrej wierze.
• Obecnie większość ksiąg wieczystych jest prowadzona elektronicznie, co umożliwia szybki dostęp do nich przez internet na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.