Pękająca płyta, problem z izolacją, uszkodzona balustrada czy odpadające fragmenty elewacji. Gdy balkon wymaga remontu, szybko pojawia się pytanie: płaci właściciel mieszkania czy wspólnota? Dzisiaj odpowiedzi trzeba szukać nie tylko w ustawie, ale również w orzecznictwie. Rząd przygotował przepisy, które mają ten podział zapisać wprost.

Balkon nie jest po prostu „własnością właściciela mieszkania”

Obowiązująca ustawa o własności lokali nie zawiera szczegółowego przepisu, który wymieniałby, jakie części balkonu, loggii lub tarasu należą do właściciela lokalu, a za jakie odpowiada wspólnota mieszkaniowa.

Ustawa posługuje się ogólną zasadą: nieruchomością wspólną są grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

W praktyce w przypadku balkonów duże znaczenie ma więc orzecznictwo.

Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. wskazał, że właściciel mieszkania ponosi wydatki związane z utrzymaniem balkonu w zakresie, w jakim służy on wyłącznie osobom korzystającym z danego lokalu. Z kolei koszty remontów i konserwacji części będących elementami konstrukcji balkonu, trwale połączonymi z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

W dużym uproszczeniu już dziś funkcjonuje więc rozróżnienie pomiędzy częścią balkonu służącą wyłącznie właścicielowi danego lokalu a elementami konstrukcyjnymi związanymi z całym budynkiem. Problem polega na tym, że przepisy nie wskazują szczegółowo statusu wszystkich elementów balkonu, dlatego w konkretnych przypadkach mogą powstawać spory.

Rząd chce wpisać podział bezpośrednio do ustawy

Minister Finansów i Gospodarki przygotował projekt dużej nowelizacji ustawy o własności lokali, oznaczony numerem UD312. Aktualna wersja projektu została opublikowana 17 sierpnia 2026 r.

Jednym z proponowanych rozwiązań jest jednoznaczne wskazanie, że elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów mają stanowić nieruchomość wspólną.

W opisie projektu wymieniono wśród nich:

• dźwigary,
• płytę balkonową wraz z izolacją,
• balustradę,
• inne elementy stanowiące fragment elewacji budynku.

Wewnętrzna przestrzeń balkonu ma natomiast pozostawać związana z lokalem i należeć do zakresu odpowiedzialności jego właściciela.

To ważne rozróżnienie. Projekt nie zakłada, że wspólnota będzie odpowiadać za każdą naprawę, wymianę czy zmianę dokonywaną na balkonie.

Balustrada ma zostać wyraźnie zaliczona do części wspólnej

Na ten element warto zwrócić szczególną uwagę.

Dotychczasowe orzecznictwo koncentrowało się przede wszystkim na rozróżnieniu części balkonu służącej wyłącznie właścicielowi od elementów konstrukcyjnych trwale związanych z budynkiem. Kwalifikacja poszczególnych elementów mogła więc zależeć od konstrukcji konkretnego budynku i okoliczności sprawy.

Aktualny opis projektu z 17 sierpnia 2026 r. idzie krok dalej i wprost wskazuje balustradę jako jeden z elementów, które mają należeć do nieruchomości wspólnej.

Projekt w dużej mierze porządkuje więc zasady wypracowane wcześniej przez orzecznictwo, ale jednocześnie ma jednoznacznie przesądzić status konkretnych części balkonu.

Co to może oznaczać w praktyce?

Jeżeli uszkodzenie dotyczy części konstrukcyjnej budynku, na przykład płyty balkonowej lub jej izolacji, projekt zmierza do jednoznacznego przypisania odpowiedzialności wspólnocie mieszkaniowej.

Nie oznacza to jednak, że koszty takich remontów znikają dla właścicieli mieszkań. Wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej są finansowane ze środków wspólnoty, na które składają się właściciele lokali.

Inaczej może wyglądać sytuacja w przypadku elementów służących wyłącznie użytkownikowi danego mieszkania albo zmian wykonanych przez niego we własnym zakresie.

Znaczenie nadal będzie więc miało to, czego konkretnie dotyczy naprawa i do jakiej części nieruchomości należy dany element.

Po co zmieniać przepisy?

Sam projektodawca wskazuje, że obecna ustawa nie określa dokładnie, które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej, a które pozostają w zakresie odpowiedzialności właściciela lokalu.

W efekcie w sporach trzeba odwoływać się do orzecznictwa i analizować konstrukcję konkretnego budynku. Celem nowelizacji jest ograniczenie takich wątpliwości poprzez zapisanie podstawowych zasad bezpośrednio w ustawie.

Rada Legislacyjna, opiniując wcześniejszą wersję projektu, wskazywała na wypracowany przez orzecznictwo „mieszany” charakter balkonu: część może służyć wyłącznie właścicielowi lokalu, a część może stanowić element nieruchomości wspólnej.

Trzeba jednak pamiętać, że opinia Rady Legislacyjnej z 28 sierpnia 2026 r. odnosiła się do wcześniejszej wersji projektu z 14 stycznia 2026 r., a nie do wszystkich rozwiązań zawartych w wersji opublikowanej 17 sierpnia.

To nie tylko przepisy o balkonach

Nowelizacja jest znacznie szersza.

Projekt przewiduje również m.in.:

• uregulowanie statusu funduszu remontowego,
• elektroniczne głosowanie i komunikację we wspólnocie,
• nowe zasady kontroli instalacji w lokalach,
• określenie statusu wodomierzy i ciepłomierzy,
• możliwość dochodzenia przez wspólnotę określonych roszczeń dotyczących wad części wspólnych budynku.

Dla właścicieli mieszkań właśnie kwestia balkonów może być jednak jedną z najbardziej odczuwalnych zmian, ponieważ remonty ich konstrukcji potrafią generować znaczne koszty.

Więcej artykułów znajdziesz w Strefie Wiedzy Costerina

Na razie to projekt

To szczególnie ważne: opisane zmiany jeszcze nie obowiązują.

Projekt UD312 nadal znajduje się w toku prac legislacyjnych. Był przedmiotem prac Stałego Komitetu Rady Ministrów 20 sierpnia 2026 r., a w wykazie prac legislacyjnych nadal figuruje jako projekt.

Dopiero po przejściu dalszej ścieżki legislacyjnej i wejściu ustawy w życie nowe rozwiązania będą mogły zacząć obowiązywać.

Perspektywa Costeriny

Przy zakupie mieszkania warto patrzeć nie tylko na jego powierzchnię, standard czy wysokość miesięcznych opłat. Znaczenie ma również stan całego budynku i planowane remonty części wspólnych.

Balkony, tarasy, elewacja czy dach mogą generować duże wydatki, które są finansowane ze środków wspólnoty, a więc ostatecznie obciążają właścicieli lokali.

Dlatego przed zakupem mieszkania warto sprawdzić stan funduszu remontowego, ostatnie remonty, planowane inwestycje oraz uchwały podjęte przez wspólnotę.

Sama informacja, że „balkon należy do mieszkania”, nie odpowiada jeszcze na pytanie, kto poniesie koszt jego ewentualnego remontu.