Na mapie wszystko może wyglądać idealnie. Działka budowlana, obok wyraźnie zaznaczona droga, kilka domów w sąsiedztwie. Wydaje się, że z dojazdem nie powinno być żadnego problemu. Tymczasem właśnie droga jest jedną z tych rzeczy, które przed zakupem działki warto sprawdzić znacznie dokładniej niż tylko na Geoportalu czy w ogłoszeniu.

Bo droga widoczna na mapie nie musi oznaczać, że kupujący będzie miał do niej odpowiednie prawa. A nawet prawidłowy dostęp prawny nie gwarantuje jeszcze, że dojazd będzie wygodny przez cały rok.

Droga na mapie to dopiero początek

Pierwsze pytanie powinno brzmieć nie: „czy droga tam jest?”, ale: jaki jest jej status i na jakiej podstawie właściciel działki może z niej korzystać?

Przepisy o planowaniu przestrzennym definiują dostęp do drogi publicznej jako dostęp bezpośredni albo dostęp przez drogę wewnętrzną lub poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Sam fakt, że między działką a drogą publiczną na mapie znajduje się pas gruntu przypominający drogę, nie rozstrzyga więc jeszcze sprawy.

Trzeba ustalić przede wszystkim, do kogo należy ten grunt.

Może się bowiem okazać, że jest to:

• droga publiczna,
• droga wewnętrzna należąca do gminy,
• prywatna działka drogowa należąca do jednej osoby,
• droga będąca współwłasnością właścicieli kilku działek,
• grunt, przez który ustanowiona jest służebność przejazdu i przechodu.

Każda z tych sytuacji oznacza coś innego dla przyszłego właściciela.

Własny udział w drodze czy służebność?

Przy sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału często spotyka się rozwiązanie, w którym razem z działką sprzedawany jest udział w działce stanowiącej drogę wewnętrzną. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprost przewiduje możliwość zapewnienia dostępu w taki sposób. Innym rozwiązaniem jest ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Dlatego przed zakupem warto sprawdzić nie tylko księgę wieczystą samej działki, ale również dokumenty dotyczące drogi.

Księga wieczysta pokazuje stan prawny nieruchomości. W jej dziale I znajdują się m.in. prawa związane z własnością, natomiast dział III obejmuje m.in. ograniczone prawa rzeczowe, do których należą służebności.

Jeżeli sprzedający mówi więc: „wszyscy tędy jeżdżą od lat”, nie powinno to kończyć sprawdzania dokumentów.

Faktyczne korzystanie z drogi i prawnie zapewniony dostęp to dwie różne kwestie.

A co, jeśli działka w ogóle nie ma odpowiedniego dostępu?

Kodeks cywilny przewiduje możliwość ustanowienia tzw. drogi koniecznej. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jej właściciel może żądać ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej przez grunty sąsiednie.

Nie oznacza to jednak, że można spokojnie kupić działkę bez dostępu i założyć, że „potem jakoś się drogę załatwi”.

Jeżeli właściciele sąsiednich nieruchomości nie dojdą do porozumienia, sprawa może trafić do sądu. Przepisy nakazują przy wyznaczaniu drogi koniecznej brać pod uwagę zarówno potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu, jak i możliwie najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma przebiegać.

Z punktu widzenia kupującego zdecydowanie bezpieczniejsza jest więc sytuacja, w której kwestia dojazdu została uregulowana przed zakupem.

Prawny dostęp jest, ale samochodem ledwo da się przejechać

To kolejna rzecz, której nie pokaże zwykła mapa.

Droga może istnieć formalnie, ale w terenie mieć koleiny, błoto, duże nachylenie albo być tak wąska, że mijanie dwóch samochodów jest praktycznie niemożliwe.

Dlatego działkę dobrze jest zobaczyć nie tylko w słoneczny, suchy dzień.

Na Kaszubach szczególnie dużo może powiedzieć wizyta:

• po intensywnym deszczu,
• jesienią,
• zimą,
• w okresie roztopów.

Wtedy można sprawdzić, czy droga nie zamienia się w błoto, czy woda ma gdzie odpływać i czy zwykły samochód osobowy rzeczywiście jest w stanie nią przejechać.

Warto też ustalić, kto drogę utrzymuje, kto ją odśnieża i kto płaci za ewentualne utwardzenie lub naprawy. W przypadku prywatnych dróg wewnętrznych nie należy automatycznie zakładać, że zrobi to gmina.

Czy 3 metry szerokości wystarczą?

Tutaj często pojawia się zbyt duże uproszczenie.

Obowiązujące warunki techniczne przewidują, że do działek budowlanych oraz związanych z nimi budynków i urządzeń należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiedni do sposobu użytkowania oraz wymagań ochrony przeciwpożarowej.

Przepisy wskazują między innymi, że szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 metry. Dla ciągu pieszo-jezdnego przewidziano co najmniej 5 metrów.

Nie oznacza to jednak, że wystarczy znaleźć na mapie pas gruntu szeroki na trzy metry i uznać temat za zamknięty.

Znaczenie mogą mieć również sposób wykorzystania nieruchomości, geometria dojazdu, wymagania przeciwpożarowe, zapisy miejscowego planu oraz konkretne rozwiązania projektowe.

Dlatego odpowiedź na pytanie „czy ta droga wystarczy do budowy domu?” powinna dotyczyć konkretnej nieruchomości, a nie tylko jednej liczby.

[PRZEPISY] Działka przy lesie. Co trzeba sprawdzić przed budową domu?

Jest jeszcze kwestia samego wjazdu na działkę

Nawet działka granicząca bezpośrednio z drogą publiczną wymaga dokładnego sprawdzenia.

Liczy się nie tylko to, że działka „dotyka drogi”, ale również możliwość wykonania odpowiedniego zjazdu w konkretnym miejscu. W przypadku dróg publicznych kwestie budowy i przebudowy zjazdów regulują przepisy ustawy o drogach publicznych.

Przed zakupem działki przy ruchliwej drodze, skrzyżowaniu, łuku czy rowie przydrożnym warto więc sprawdzić również ten element.

Warunki zabudowy też wymagają dostępu do drogi

Dostęp nie jest wyłącznie kwestią wygody przyszłego właściciela.

W przypadku terenu, dla którego potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy, dostęp do drogi publicznej jest jednym z ustawowych warunków, które muszą być spełnione.

Dlatego przed zakupem działki z myślą o budowie domu warto sprawdzić sytuację drogową jeszcze zanim zostanie podpisana umowa.

Co sprawdzić przed zakupem działki?

Nie wystarczy otworzyć mapy i zobaczyć prowadzącej do działki kreski.

W Costerinie przy analizie dojazdu zwracamy uwagę przede wszystkim na:

• status prawny drogi, właściciela działki drogowej, sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej, księgi wieczyste i ewentualne służebności, faktyczną szerokość i stan dojazdu oraz to, jak droga wygląda w terenie.

Dobrze również sprawdzić, kto odpowiada za jej utrzymanie oraz czy z dojazdem nie wiążą się dodatkowe koszty.

Bo piękna działka przy lesie lub jeziorze może nadal być bardzo dobrą nieruchomością, nawet jeśli prowadzi do niej zwykła gruntowa droga.

Trzeba tylko wiedzieć co dokładnie się kupuje i czy do swojego przyszłego domu będzie można nie tylko dojechać na mapie, ale również w rzeczywistości.