Kupując działkę lub dom, można spotkać się z informacją, że nieruchomość jest objęta służebnością drogi. Dla wielu osób brzmi to niepokojąco, jednak w praktyce służebność bardzo często jest normalnym i całkowicie bezpiecznym rozwiązaniem, szczególnie na terenach wiejskich i podmiejskich, gdzie nie każda działka graniczy bezpośrednio z drogą publiczną.

W Costerinie często spotykamy się z pytaniami dotyczącymi służebności podczas sprzedaży i zakupu nieruchomości na Kaszubach. Warto więc wiedzieć, czym jest, jakie daje prawa oraz na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.

Czym jest służebność drogi?

Służebność drogi koniecznej to prawo, które pozwala właścicielowi jednej nieruchomości przejeżdżać lub przechodzić przez inną działkę w celu dotarcia do drogi publicznej.

Najprościej mówiąc - jeżeli działka nie ma własnego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, można ustanowić prawo przejazdu przez sąsiednią nieruchomość.

Najczęściej służebność obejmuje:

• prawo przejazdu samochodem,
• prawo przechodzenia,
• możliwość korzystania z określonego pasa gruntu prowadzącego do drogi publicznej.

Kiedy ustanawia się służebność?

Najczęściej dzieje się to podczas podziału większej nieruchomości na kilka działek. Nie wszystkie nowo wydzielone działki mogą mieć bezpośredni kontakt z drogą publiczną, dlatego ustanawia się służebność przejazdu.

Jest to również częste rozwiązanie w starszej zabudowie wiejskiej, gdzie od wielu lat korzysta się z tej samej drogi dojazdowej przebiegającej przez sąsiednią nieruchomość.

Czy służebność oznacza, że ktoś może korzystać z całej działki?

Nie.

Służebność dotyczy wyłącznie wskazanego pasa gruntu. Jej zakres powinien być dokładnie określony w akcie notarialnym lub w orzeczeniu sądu.

Osoba uprawniona może korzystać tylko z drogi w zakresie wynikającym z ustanowionej służebności. Nie daje jej to prawa do korzystania z pozostałej części nieruchomości.

[SPRZEDAŻ] Zarośnięta działka na Kaszubach. Problem czy ukryty potencjał?

Czy służebność jest wpisana do księgi wieczystej?

Najczęściej tak.

Informację o ustanowionej służebności można znaleźć w Dziale III księgi wieczystej. Przed zakupem nieruchomości zawsze warto sprawdzić jej treść oraz zapoznać się z dokumentem ustanawiającym służebność.

Czy służebność obniża wartość działki?

Nie ma jednej odpowiedzi.

Jeżeli służebność dotyczy krótkiego odcinka drogi i została prawidłowo ustanowiona, zazwyczaj nie stanowi większego problemu dla właściciela ani przyszłego nabywcy.

Większe znaczenie może mieć sytuacja, gdy przez środek działki przebiega szeroka droga wykorzystywana przez wiele osób lub gdy sposób korzystania nie został precyzyjnie określony. Każdy przypadek warto ocenić indywidualnie.

Czy służebność można zlikwidować?

Tak, ale tylko w określonych sytuacjach.

Może to nastąpić między innymi wtedy, gdy nieruchomość uzyska bezpośredni dostęp do drogi publicznej i służebność przestanie być potrzebna. W niektórych przypadkach konieczne jest porozumienie stron, a w innych rozstrzygnięcie sądu.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości?

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić:

• treść księgi wieczystej,
• przebieg służebności na mapie,
• szerokość drogi,
• kto jest uprawniony do korzystania z niej,
• czy droga zapewnia wygodny dojazd przez cały rok.

Dzięki temu unikniemy nieporozumień i będziemy dokładnie wiedzieć, jakie prawa i obowiązki wiążą się z nieruchomością.

Perspektywa Costeriny

Na rynku nieruchomości na Kaszubach służebności drogowe są bardzo częstym rozwiązaniem i same w sobie nie powinny zniechęcać do zakupu. Najważniejsze jest, aby były prawidłowo ustanowione, jasno opisane oraz ujawnione w dokumentach.

Przed zakupem warto dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości. Pozwala to uniknąć problemów w przyszłości i świadomie podjąć decyzję o zakupie.

Strefa Wiedzy Costerina

W Strefie Wiedzy Costerina wyjaśniamy zagadnienia związane z zakupem, sprzedażą i posiadaniem nieruchomości na Kaszubach. W prosty sposób tłumaczymy przepisy oraz praktyczne kwestie, z którymi najczęściej spotykają się właściciele i kupujący.