Sprzedaż nieruchomości na Kaszubach a PIT 2026. Co musisz wiedzieć?
Sprzedaż działki na Kaszubach, domu czy mieszkania to nie tylko akt notarialny i przekazanie kluczy. Dla wielu właścicieli konsekwencje podatkowe pojawiają się dopiero w kolejnym roku - przy rozliczeniu PIT.
Fot. Pixabay
Jeżeli sprzedaż nastąpiła w 2025 roku, obowiązek rozliczenia przypada do 30 kwietnia 2026 roku. Poniżej wyjaśniamy, kiedy podatek występuje, kto go nie zapłaci oraz jak bezpiecznie przejść przez formularz PIT-39.
Pięć lat, które decydują o podatku
Podatek dochodowy pojawia się wtedy, gdy sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Przykład praktyczny:
- zakup w marcu 2021 roku,
- 5 lat liczymy od 31 grudnia 2021 roku,
- okres mija 31 grudnia 2026 roku,
- sprzedaż w 2025 roku oznacza obowiązek rozliczenia.
Jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat - podatku nie ma i nie składa się PIT-39. To najczęstszy błąd w praktyce - liczenie 5 lat od daty aktu notarialnego, a nie od końca roku.
Jaki podatek i na jakim formularzu?
Sprzedaż prywatnej nieruchomości przed upływem 5 lat rozlicza się na formularzu PIT-39. Stawka podatku wynosi 19% i liczona jest od dochodu, a nie od całej ceny sprzedaży.
Dochód to:
cena sprzedaży minus koszty nabycia minus koszty sprzedaży.
Nie łączy się tego z PIT-37 ani z dochodami z pracy. To odrębne rozliczenie. Termin złożenia PIT-39 i ewentualnej zapłaty podatku: do 30 kwietnia 2026 roku.
Sprawdź, co obniża podatek? Koszty mają znaczenie
Podatek liczony jest od dochodu, dlatego prawidłowe ustalenie kosztów ma kluczowe znaczenie.
Do kosztów nabycia można zaliczyć m.in.:
- cenę zakupu z aktu notarialnego,
- podatek PCC,
- taksę notarialną i opłaty sądowe,
- prowizję pośrednika przy zakupie,
- udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości (np. remont, ogrodzenie, przyłącza).
Do kosztów sprzedaży zalicza się m.in.:
- prowizję biura nieruchomości,
- koszty wyceny,
- koszty ogłoszeń.
Wszystkie koszty i nakłady muszą być odpowiednio udokumentowane (np. fakturami, rachunkami, umowami). Bez dokumentów urząd może ich nie uznać.
Warto również pamiętać, że cena sprzedaży powinna odpowiadać wartości rynkowej. Jeżeli znacząco odbiega bez uzasadnienia, urząd skarbowy może ją zakwestionować.
Najczęstsza sytuacja w praktyce: właściciel sprzedaje nieruchomość i przeznacza środki na budowę lub zakup nowego domu na Kaszubach. Jeżeli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży przeznaczysz przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku.
Dla sprzedaży w 2025 roku termin upływa 31 grudnia 2028 roku.
Ważne: zwolnienie ma charakter proporcjonalny. Jeżeli wydasz tylko część przychodu - zwolniona będzie odpowiednia część dochodu, a od pozostałej może powstać podatek.
Z ulgi można skorzystać m.in. przy:
- zakupie domu lub mieszkania,
- zakupie działki pod budowę,
- budowie domu,
- spłacie kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe,
- remoncie własnej nieruchomości.
Kluczowe jest faktyczne realizowanie własnego celu mieszkaniowego podatnika, a nie cel czysto inwestycyjny. Aby skorzystać z ulgi, należy złożyć PIT-39 i wykazać w nim zamiar skorzystania ze zwolnienia - nawet jeśli podatek w danym momencie nie jest płacony.
Spadek i darowizna - szczególne zasady
W regionie Kaszub wiele nieruchomości przechodzi w drodze spadku. W przypadku spadku 5 lat liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od daty śmierci. Często oznacza to brak podatku mimo szybkiej sprzedaży po nabyciu spadku. W przypadku darowizny 5 lat liczy się od momentu jej otrzymania.
Każda z tych sytuacji wymaga indywidualnej analizy dokumentów.
Czytaj także: Poradnik dla kupujących i sprzedających
Jeżeli nieruchomość była objęta wspólnością majątkową, każdy z małżonków składa własny PIT-39 i wykazuje połowę przychodu oraz kosztów. Jeżeli nieruchomość należała do majątku osobistego jednego z małżonków - rozliczenia dokonuje wyłącznie właściciel.
Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?
Sprzedaż działki budowlanej, domu czy mieszkania może generować podatek sięgający kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych - ale równie dobrze może być całkowicie neutralna podatkowo.
W praktyce rynkowej kluczowe są:
- prawidłowe liczenie 5 lat,
- właściwe udokumentowanie kosztów,
- świadoma decyzja o skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej,
- złożenie PIT-39 w terminie.
Jedna błędna interpretacja przepisów potrafi zachwiać finansową równowagą całej transakcji. Dlatego kwestie podatkowe warto analizować jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży.
W Costerinie pomagamy właścicielom nieruchomości na Kaszubach przejść przez cały proces sprzedaży - od analizy stanu prawnego i planistycznego, po zrozumienie konsekwencji podatkowych.
Bo dobra transakcja to nie tylko cena uzyskana dziś, ale również spokojne rozliczenie w kolejnym roku
